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产业地产:闵虹集团探索更新之路(解放日报2016.2.17头版)

[2016-02-17 10:29]

解放日报 2016217头版

 

产业地产:闵虹集团探索更新之路

——上海城市更新案例的启示(下)

 

  ■本报记者 张奕 刘锟

  在上海众多老牌工业区中,创建于1983年的闵行开发区一直是一个“低调的存在”。作为国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一,闵开发内的企业数量最多时有几百家,目前减至70家左右,三分之一是像ABB、强生、西门子、圣戈班、米其林这样响当当的世界500强,园区总产值、利润、税收保持持续增长。

  然而,随着产业用地资源日益紧缺,闵开发越来越感到“后劲不足”。

  2014年,闵开发与同为上海最早一批国家级开发区的虹桥开发区整合重组,成立了新的闵虹集团,作为上海地产集团产业园区板块的投资主体,开始“二次创业”,也开启了探寻上海产业地产的更新之路。

 

  向价值链、创新链高端转型

 

  博朗(中国)公司落户闵开发20多年间,产值增加了10倍,博朗总部决定进一步发展亚洲尤其是中国市场。早已“满员”的闵开发,淘汰了一个落后产能企业,在工厂对面腾挪出了一个地块,使得博朗和欧乐B远在德国的后端包装中心得以转移至此。

  上海的土地资源稀缺,众多工业区近年来都出现“一地难求”的景象。“腾笼换鸟”是大势所趋,但在上海产业转型研究院执行院长周罡看来,现在不少工业园区改造成办公业态,只能是城市更新的方向之一。先进制造业是闵虹下属产业园区的优势所在,像闵开发这样的工业园区,就应该立足于园区现有产业基础,大力发展战略性新兴产业,推动工业制造向智能制造转型。

  闵虹集团正推动闵开发等园区向这个方向转型。“30多年来,闵开发园区内的土地,大部分已经易过主。”闵虹集团负责人说,“要在有限的土地上实现提升产业能级,我们选择的路径是——向产业链两端延伸,向价值链、创新链高端转型。”

  以标准厂房、定制厂房、研发中心、商务楼宇出售出租为主的产业地产经营模式,为闵虹集团的此项战略选择提供了保障。

  知名跨国公司亨斯迈是闵开发上世纪90年代引进的企业之一。从单纯的聚氨酯生产工厂,到先后成立两家研发机构,2013年设立一座世界级水平的亨斯迈亚太区新材料研发中心,亨斯迈在闵开发完成了从生产向研发的转型。

  “闵开发为亨斯迈亚太区研发中心定制了厂房,实现了化工研发区与办公区同层布置。”亨斯迈亚太研发中心总监盛恩善说,亨斯迈公司之所以决定将研发中心设在闵开发,并做大做强,除了感情因素,更看重的是园区对跨国公司的服务水平。去年,亨斯迈集团计划对亚太研发中心进一步升级、扩容。

  为跨国公司定制厂房,采用建设再租赁的模式运营,符合跨国公司轻资产运作的规律。近几年闵开发投入4亿元建设了10万余平方米定制厂房,使ABB等重点研发项目实现拎包入驻。如今,厂房定制业务已经占到闵开发主营业务收入的40%以上。

  瞄准产业链向“微笑曲线”两端延伸的目标,闵开发的园区企业数量从174家调整到了70家。压缩企业数量,是为凝聚产业精华。比如,美国强生集团就在调整中先后实现6家生产、研发、培训等投资项目落地的扎堆效应。

 

  做嵌入全球创新网络“接口”

 

  随着信息化、智慧经济、“互联网+”、“四新经济”等深入发展,以及上海加快形成以服务经济为主的产业结构,上海先后形成了诸如漕河泾“科技绿洲”、金桥“Office Park”、杨浦“创智天地”等园区创新品牌,带动了整体转型升级。

  业内专家认为,传统的工业园区,思维不能再局限于传统的工业地产、园区地产中,而是应当拓宽视野,更加关注城市更新空间形态完善和功能提升,构建生产、生活、生态高度融合的城市更新平台。

  如何借助“建设全球影响力的科创中心”这一风口,实现新闵虹城市产业地产更新的整体策略,闵虹集团有着更深的思考。

  去年,闵行区经委、交大、闵虹集团有关负责人一起考察了中关村。在中关村创业大街,3W咖啡以及各种车库咖啡,成为有想法的创业青年集聚地,这里碰撞出的创意火花、模式让他们眼界大开。比如,在3W咖啡,只要有金点子就可以提交创业申请,经评审后,给予6个月免费指导并提供路演机会、法律咨询等服务。

  “这样的项目短期可能没有回报,但代表着未来。”闵虹集团负责人说,上海科创“22条”中,对本市产业园区转型过程中如何结合所在区域资源,打造独具特色的科技创新集聚区提出了明确意见。其中第17条就有“鼓励存量商业商务楼宇、旧厂房等资源改造,提供开放的创新创业载体”的说法。

  作为城市产业地产更新的主体之一,闵虹集团致力于通过市场手段回购产业低端、能级低的园区企业厂房,释放土地资源价值,为创新企业提供理想的环境空间。

  于是,闵虹集团联合上海交大、闵行区政府在交大闵行校区一墙之隔的沧源科技园,出资打造一个“物理空间的中关村创业大街”——“零号湾”,交大负责引进创业者和导师,闵行区提供政策支持。

  “零号湾”总经理张志刚,自称“零号湾一号服务员”。与时下不少孵化器内热闹的O2O不同,“零号湾”更注重先进科技制造业。目前,已有140个团队、5个专业孵化器入驻,有450个创业者。闵虹集团正打算通过盘活存量资源让一批自主创新企业落户闵开发,实现产业承接。张志刚说,在“零号湾”,企业从孵化到最后规模生产,闵虹集团可以提供一条龙式的服务。

  对于闵虹集团来说,“零号湾”有助于增强闵虹园区运营与市场开拓能力,使闵虹产品形态从传统的工业园、商务园进一步拓展到科技产业园、创新创业园,做嵌入全球创新网络的“接口”,加快闵虹和园区转型升级。

 

  尽早启动闵虹资本证券化

 

  市政府出台的《上海市城市更新办法》,明确提出要通过对上海建成区城市空间形态和功能进行可持续改善,实现城市功能提升、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力。

  作为市国资系统以城市更新为核心业务的功能性企业,地产集团承担着重要任务。周罡建议,地产集团可从专业化、规模化运营角度出发,将集团系统内产业地产相关资源、资金、人才集聚到闵虹,更好地发挥闵虹在城市更新整体战略实施中的排头兵作用。

  事实上,闵开发与虹开发两大开发主体重组后,已开始显现“1+12”的作用。闵开发与虹开发融合互动,企业总部向虹开发集中,而生产向闵开发集中。如,生产阿尔卑斯奶糖的意大利不凡帝集团,生产与研发留在闵开发,地区总部、销售中心迁入了虹桥。通过内部资源有效整合,闵虹集团已经可以提供一体化、全产业链的招商服务、项目入驻、企业服务等解决方案。

  实现高品质的产业更新,必定离不开资金支持。当前,产业地产企业上市渐入高潮,浦东四大开发公司已率先上市,临港集团也借壳自仪股份登陆A股市场。“产业+园区+金融”的模式,为后续发展提供有力支持。

  周罡认为,鉴于产业地产具有开发周期长、投资回报稳健、资金需求量大等特点,建议尽早研究闵虹资本证券化问题。从资本市场取得的资金可用于地产集团城市更新项目建设,闵虹对外拓展新园区、新项目,以及为创新创意企业提供资金扶持。借助这一上市平台,可通过市场化融资手段进一步拓展资金渠道。